Після відкриття ринку землі, яке відбудеться 1 липня 2021 року, придбати її можна буде не більше 100 га в одні руки, а потім – до 10 тис. га. Про це йдеться в остаточній версії закону, який парламент прийняв 31 березня 2020 року.
У законі обумовлено, що інвестиції в землю і ціноутворення на неї в майбутньому будуть чітко регулювати з оцінкою рентного земельного доходу, позаяк земля – це яскраво виражений рентний актив. На рентну модель ціноутворення активу у вигляді землі впливають два базових чинників: альтернативна дохідність (як правило, це або банківський депозит, або ставка за державними цінними паперами) і мультиплікатор рентного доходу (оренди) на певну кількість років.
У розвинених країнах період розрахунку мультиплікатора становить до 20 років. У попередні роки вже були спроби моделювати ціновий діапазон. Зараз базові чинники змінилися: ставку прибутковості слід приймати на рівні 10%, а мультиплікатор – на термін до 15 років (з урахуванням ризиків).
Середня ставка оренди землі в Україні коливається в діапазоні 1700-2000 грн за га, тобто стартує від $60. У прогнозах Кабміну на 2024 рік фігурує показник в 4 тис. грн, що з урахуванням девальвації може скласти удвічі більше.
Великі інвестиції в чорнозем в Україні планують дозволити тільки на зрілому етапі ринку, тобто після 2025 року. Ефективність їх буде визначатися цілісністю масиву землі від 100 гектарів, цільним клином, тобто ціна вхідного квитка на цей ринок складе від $100 тис.
Саме прийняття закону про ринок землі – поки що політичний акт. Але вже дуже скоро він матиме для України економічні наслідки. Про те, які саме – говоримо сьогодні з журналістом видання «Стоп корупція!» Максимом Томіловим.
Що ж стало головним, так би мовити, рушієм відкриття земельного ринку та ще так поспіхом, в ніч на 31 березня минулого року?
«Зараз наша влада хоче продемонструвати суспільству, що її представники – більш рішучі, – каже журналіст. – Позаяк відкриття ринку планувалося й попередньою владою. Та й взагалі, ринок землі грозилися відкрити ще з 90-х років. Але громадськість до цього ще не готова. Не готовий до відкриття ринку землі й сучасний стан із законодавством в Україні. Всі опитування показують, що більшість наших громадян не підтримує скасування мораторію на продаж землі».
Саме тому, на думку Максима Томілова, влада й пішла на запровадження більш лояльних законів. В майбутньому, звісно, й іноземні підприємці, і представники держави-агресора – Росії – розкуплять нашу землю. Адже неможливо простежити, хто і як став кінцевим володарем цього останнього багатства українців. Не за документами, а фактично! – наголошує журналіст.
«Тому особисто я проти даного закону, – наголошує Максим Томілов. – Бо вважаю що потрібно було слухати громаду».
Як відомо, закон передбачає, що з липня 2021 року до січня 2024 року право на купівлю землі буде лише у фізичних осіб. Також впродовж цього періоду діятимуть обмеження на купівлю землі – не більше 100 га в одні руки. З 2024 року обмеження становитимуть до 10 тис. га в одні руки, як і було передбачено попередньою версією проекту. Але виникає думка, що не можна виключати можливість обходити всі ці норми, долучати різні схеми придбання значно більшої кількості землі.
«Схеми обходу гарних норм закону були завжди й в усіх сферах, – нагадує Максим Томілов. – Звичайно, й ринок землі не стане виключенням. Перше, що спадає на думку, що землю куплятимуть через підставних осіб. Тобто, уявимо собі будь-яку велику аграрну фірму, власником якої може бути будь-хто, й з декількома тисяч співробітників. Кожен з цих співробітників може стати тією особою, яка візьме на себе відповідальність за купівлю землі. Але хто насправді, повторю, виявиться кінцевим власником ділянки, дослідити практично неможливо на сучасному рівні законодавства та його виконання».
Тому, підбиває підсумки журналіст, схеми пограбування українців на землю обов‘язково відбуватимуться. Які саме – нам ще доведеться побачити. І це – головна розплата для нинішньої влади за її «рішучість». За те, що не слухала громаду. І як запобігти цим майбутнім схемам, слід задуматися вже зараз.
Нагадаємо, земля в нашій країні може так і не набути статусу товару через те, що земельну реформу розглядає Конституційний суд.
Також раніше ми повідомляли, що у Мінекономіки вважають, що вільний ринок землі позитивно вплине на садівників.
Стрічка новин 
